Giới tuyến hạng sang

Sau màn ra mắt “hoành tráng” của Vincom A, bản đồ trung tâm thương mại (TTTM) càng phân chia rõ nét, giới tuyến của các thương hiệu cao cấp được đẩy lên một nấc cao hơn. Về dài hạn, cuộc đối đầu giữa các TTTM vẫn chưa ngã ngũ vì sẽ có ít nhất ba trung tâm lớn khác tại khu vực trung tâm (CBD) TP.HCM sẽ lần lượt xuất hiện với mốc là năm 2015.

Thêm Vincom Center A, hai TTTM của Tập đoàn Vingroup kết nối trên một trục của “khu đất vàng”, áp đảo về quy mô cũng như đẳng cấp.

Khi Vincom B (nằm ngay trục Lý Tự Trọng – Đồng Khởi – Lê Thánh Tôn, quận 1) đi vào hoạt động năm 2010, nhiều người vẫn còn hoài nghi về sức cạnh tranh của TTTM này. Bởi vì, dù nằm ở “khu đất vàng” nhưng Vincom B nằm lọt giữa Diamond Plaza (trục Lê Duẩn – Phạm Ngọc Thạch – Nguyễn Văn Chiêm, quận 1) và Parkson (trục Đồng Khởi – Lê Thánh Tôn).

Tuy vậy, khi Vincom Center A (trục Đồng Khởi – Lê Lợi – Lê Thánh Tôn – Nguyễn Huệ) ra mắt, Parkson trở nên “lạc điệu” giữa hai TTTM sầm uất của Tập đoàn Vingroup cả về quy mô lẫn thương hiệu của khách thuê. Nếu Vincom Center A và B phát triển theo mô hình các TTTM tại Singapore, tức giữa các TTTM trên cùng trục đường được kết nối với nhau thì Parkson sẽ ra sao trong việc thu hút người tiêu dùng?

Xét về quy mô, Vincom Center A là TTTM cao cấp và có diện tích lớn nhất khu vực trung tâm hiện nay với hơn 91.000m2, bao gồm TTTM có diện tích hơn 38.000m2 được bố trí 3 tầng ngầm và 4 tầng nổi; khách sạn Vinpearl Luxury tiêu chuẩn 5 sao (dự kiến khai trương vào đầu năm 2013) và bãi giữ xe ngầm trên 25.000m2.

Theo đại diện của Tập đoàn Vingroup, cả hai TTTM Vincom Center A và B sẽ tạo nên một quần thể mua sắm, giải trí độc đáo và mang tầm vóc quốc tế, hiện đại bậc nhất tại TP.HCM.

Thông tin từ Vingroup cho thấy, tính đến thời điểm này, cả hai TTTM có tỷ lệ lấp đầy hơn 95%, trong đó, Vincom Center A đã thu hút gần 200 thương hiệu cao cấp trên thế giới.

Được biết, đây cũng là TTTM thứ 5 trong chiến lược phát triển chuỗi 10 TTTM đến năm 2015 của Tập đoàn Vingroup và thuộc nhóm TTTM mang thương hiệu “Vincom Center” – định vị dưới 100.000m2 (thương hiệu thứ hai mà Vingroup phát triển mang tên “Vincom Mega Mall” – trên 100.000m2, đang phát triển tại thị trường Hà Nội).

Sau sự xuất hiện của Vincom Center A và các TTTM sắp xây dựng, những cái tên “hoành tráng một thời” như Parkson, Diamond Plaza, Zen Plaza, Saigon Center, Thương xá Tax, Lucky Plaza có đẩy xuống “nhóm 2”? 

Thực tế hiện nay, không chỉ có Vincom Center mà ngay tại khu vực trung tâm quận 1 vẫn còn đó những tên tuổi khác như: Parkson (thuộc Tập đoàn Lion Group, Malaysia), Diamond Plaza (do Công ty Liên doanh TTTM Quốc tế IBC, Hàn Quốc phát triển), Zen Plaza (Công ty TNHH Zen Plaza, Nhật Bản), Saigon Center (Công ty TNHH Keppel Land – Watco), Thương xá Tax (Satra), Lucky Plaza…

Đây được xem là “thế hệ TTTM 1.0” vì được phát triển trong khoảng thời gian từ 1995 – 2000, có diện tích nhỏ, dưới 20.000m2 và quy mô trung bình, ngay cả Diamond Plaza dù ở vị trí đắc địa nhưng cũng chỉ xếp hạng 2.

Sau năm 2000, một vài TTTM cũng đã mọc lên, tiêu biểu là MasterZone (trục Hai Bà Trưng – Trần Cao Vân, quận 1) và Kumho Asiana Plaza (trục Lê Duẩn – Hai Bà Trưng – Lý Tự Trọng)…

Tuy nhiên, hai trung tâm này không bao lâu sau ngày mở cửa đã… bỏ cuộc vì tình hình kinh doanh không khả quan. Hiện nay, tại Kumho Asiana Plaza chỉ còn là “thiên đường” của các nhà hàng “ngoại”, còn các thương hiệu thời trang nổi tiếng tồn tại trước đây đã vắng bóng.

Vì sao họ sớm nói lời chia tay? Theo ông K.P.Singh, Giám đốc Điều hành Công ty TNHH DTZ Debenham Tie Leung Việt Nam, trong bất kỳ thị trường nào, đặc biệt là thị trường có nhiều cạnh tranh, mấu chốt để một mô hình bán lẻ thành công là nhà phát triển có kế hoạch và chiến lược đúng trước khi bắt tay vào xây dựng.

Nếu thị trường đã phát triển đến một mức độ nhất định, người ta không thể thành công khi chỉ đơn giản lấy lại mô hình trước đó để áp cho dự án mới. “Điều quan trọng là nhà phát triển phải tiến hành nghiên cứu thị trường thật chi tiết, hiểu được nhu cầu của thị trường mục tiêu và cách sắp xếp gian hàng của khách thuê”, ông K.P.Singh phân tích.

Mặt khác, theo Hiệp hội Các nhà bán lẻ Việt Nam, nếu phân theo mô hình có thể chia bán lẻ thành hai dạng: bán lẻ truyền thống và bán lẻ hiện đại.

Trong bán lẻ hiện đại lại phân thành các nhóm: siêu thị tổng hợp (Saigon Co.op, BigC, LOTTEMart…), nhóm chuyên doanh điện tử – điện máy (Nguyễn Kim, Pico, Trần Anh…), nhóm chuyên doanh (Fahasa, PNJ, SJC, VinatexMart…), TTTM (Diamond, Lotte, Parkson, Pico Plaza, trong TTTM có thể có hoặc không có siêu thị), cửa hàng tiện lợi (Circle K, Family Mart), mạng lưới phân phối – bán lẻ của các nhà sản xuất (Vinamilk, May 10, Việt Tiến).

Mỗi nhóm này đều có khách hàng mục tiêu khác nhau. Theo ông K.P.Singh, đa số người tiêu dùng Việt Nam sử dụng kênh bán lẻ hiện đại thuộc nhóm gia đình hoặc người mua sắm trẻ.

Cả hai nhóm này đều có nhu cầu về F&B (Fashion & Beauty), giải trí và được trải nghiệm mua sắm tại “một điểm dừng chân”. Chính vì thế, những TTTM chỉ giới hạn trong một vài dịch vụ dễ dẫn đến thất bại.

Năm 2008, trong một lần trả lời phỏng vấn báo chí, ông Tham Tuck Choy, Tổng giám đốc Parkson Việt Nam, nhìn nhận, một trong ba thử thách của Parkson sau năm 2009 là sự xuất hiện của các nhà bán lẻ khác tại thị trường Việt Nam.

Điều lo ngại của ông đã trở thành hiện thực khi Parkson đang mất dần lợi thế tại khu vực trung tâm. Sự ra đời của các TTTM hiện đại như Vincom Center đang trở thành thách thức thật sự đối với các TTTM xuất hiện trước đó, trong đó bao hàm cả việc phân chia về đẳng cấp.

Yếu tố này không chỉ được phản ảnh qua vị trí, quy mô đầu tư, thương hiệu nhà phát triển – quản lý mà còn nằm ở cơ cấu khách thuê.

Theo đó, dù số lượng TTTM Parkson tại TP.HCM đang áp đảo với chuỗi 5 trung tâm (năm 2013 sẽ tăng lên 7 TTTM, bao gồm hợp tác với chủ đầu tư dự án để thuê tầng thương mại lẫn mua) nhưng 4 trong số đó là nằm xa khu vực trung tâm quận 1.

Trong khi đó, Zen Plaza, tọa lạc tại con đường thời trang của thành phố nhưng nếu so với Diamond, Vincom Center hay Parkson thì Zen không sánh kịp về quy mô lẫn thương hiệu khách thuê.

Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Khắc Hiệp, Phó chủ tịch Tập đoàn Vingroup, cho biết, tiêu chí chọn khách thuê của Vincom là uy tín, thương hiệu tốt và có sự cam kết lâu dài.

Theo tìm hiểu thực tế của chúng tôi, hầu hết các TTTM ở quận 1 đều có khách thuê là các thương hiệu cả trong lẫn ngoài nước nhưng tỷ lệ lại khác nhau.

Cụ thể, Vincom Center A, B được định vị là hàng hiệu thế giới, trong đó, Vincom Center A trưng bày và cập nhật những các mặt hàng cao cấp dòng “luxury” của thế giới như: Hermes, Christian Dior, Versace, Ralph Lauren, Zegna, Omega, Montblanc, Panerai, Promod, Oasis, Blanco, Hugo Boss…

Hàng hóa và thương hiệu sẽ rẻ hơn và thấp cấp hơn tại Parkson, Diamond. Thậm chí, tại Zen Plaza, thương hiệu trong nước đang chiếm trên 50% cơ cấu gian hàng, đặc biệt là ở lĩnh vực thời trang.

Nhiều dự án TTTM mới sẽ hoàn thành vào năm 2015, hứa hẹn thu hút các nhà bán lẻ cao cấp và chuyên nghiệp từ Nhật Bản và Singapore đến thị trường Việt Nam.

Tuy mô hình bán lẻ hiện đại, điển hình là TTTM đang cạnh tranh gay gắt trong việc chọn khách thuê và thu hút người tiêu dùng, nhưng đó chỉ là điểm khởi đầu.

Các nhà phân tích thị trường đang đặt cột mốc cho năm 2015 khi mà không ít dự án lớn tại các “khu đất vàng” chính thức đi vào hoạt động.

Theo đó, tại khu vực trung tâm quận 1 sẽ có ít nhất ba TTTM hoàn thành, cụ thể là dự án The One Ho Chi Minh City (Bitexco phát triển, trục Phạm Ngũ Lão – Trần Hưng Đạo – Hàm Nghi, quận 1), tổ hợp TTTM – khách sạn 5 sao và căn hộ dịch vụ Lavenue Crown (trục Lê Duẩn – Hai Bà Trưng, quận 1, do Công ty CP Đầu tư Lavenue làm chủ đầu tư; liên doanh này bao gồm: Công ty CP Kinh Đô, Công ty Mayflower – Mỹ và Công ty Quản lý kinh doanh nhà TP.HCM) và dự án Saigon Centre – giai đoạn 2 (trục Nam Kỳ Khởi Nghĩa – Pasteur, do Công ty TNHH Keppel Land Việt Nam, Singapore đầu tư.

Thông tin từ DTZ Debenham Tie Leung Việt Nam, đơn vị tiếp thị độc quyền dự án Lavenue Crown cho thấy, hiện tại, chủ đầu tư đang xem xét để điều chỉnh diện tích phần thương mại (tăng hoặc giữ nguyên như thiết kế ban đầu).

Cũng theo DTZ, do Lavenue Crown nằm cạnh TTTM Diamond Plaza và ngay vị trí đắc địa tại quận 1 nên phần TTTM, chỉ chọn những tên tuổi xứng tầm phát triển. “Một số nhà bán lẻ cao cấp nước ngoài, chưa từng có dự án tại thị trường Việt Nam đã gặp gỡ chủ đầu tư dự án để tìm cơ hội hợp tác”, đại diện DTZ tiết lộ.

Trong khi đó, phía Keppel Land cũng cho hay, bên cạnh việc Tập đoàn bán lẻ Nhật Bản Takashimaya thuê lại 15.000m2 sàn tại dự án Saigon Centre – giai đoạn 2 (dự kiến hoàn thành vào quý II hoặc quý III/20115) để phát triển trung tâm mua sắm, Keppel Land cũng đang đàm phán với một số đối tác khác nhằm lấp đầy phần diện tích còn lại.

Còn với Takashimaya, đây cũng là bước đi trong chiến lược phát triển hai thị trường trọng điểm là Trung Quốc và Đông Nam Á. Tại Singapore, Takashimaya cũng đã phát triển và quản lý TTTM trên cung đường mua sắm Orchard Road. Bà Jane Neo, Giám đốc Tiếp thị Công ty TNHH Keppel Land Việt Nam, cho rằng, Keppel Land không ngại việc có nhiều TTTM phát triển trong cùng một khu vực vì Takashimaya là một đối tác lớn, hơn nữa, đến năm 2015, dự án mới đi vào hoạt động nên còn thời gian khá dài để Keppel Land làm việc với nhiều khách thuê khác.

Mức độ cạnh tranh giữa các TTTM sẽ không chỉ dừng lại ở khu vực trung tâm quận 1 mà xu hướng này sẽ hình thành ở khu vực quận 2 (Lotte, Parkson…), quận 7 (Crescent Mall, Parkson Paragon, Vivo City…), khu Tân Bình – Tân Phú (Parkson, Aeon…), do khu vực trung tâm không còn quỹ đất thích hợp, sự cạnh tranh và phân chia “đẳng cấp” giữa các nhà phát triển.

Tuy nhiên, nếu so với một số nước trong khu vực, số TTTM tại thị trường Việt Nam vẫn còn khá khiêm tốn (Singapore có đến 110 TTTM lớn nhỏ).

Theo TS. Đinh Thị Mỹ Loan, Tổng thư ký Hiệp hội Các nhà bán lẻ Việt Nam, thị trường hiện nay chủ yếu là bán lẻ truyền thống, bán lẻ hiện đại chỉ mới chiếm 20% trên cả nước (TP.HCM 40% – 42% và Hà Nội là 13%).

Ngoài ra, xét về sự phân bổ trên đầu người, thông thường sẽ có 100.000 dân/TTTM lớn, 10.000 người/siêu thị và 1.000 người/1 – 3 cửa hàng tiện lợi. “Bán lẻ Việt Nam vẫn còn xa mới đáp ứng được nhu cầu, thị trường vẫn còn nhiều khoảng trống cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia”, bà Loan nhận định.

Tiềm năng là vậy nhưng cũng cần phải nhìn nhận, các TTTM chủ yếu bán hàng cao cấp, đối tượng khách hàng từ tầng lớp trung lưu trở lên và cả khách du lịch (như trường hợp của Singapore, du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn), trong khi lượng khách đến TP.HCM gần 4 triệu lượt/năm (Singapore trên 10 triệu lượt khách quốc tế/năm), đồng thời, tầng lớp trung lưu chưa chiếm phần áp đảo nên cuộc chiến tăng doanh thu và hút khách thuê, người tiêu dùng giữa các TTTM sẽ còn “bất phân thắng bại”.