Bài học từ sự “sa lầy” của Megastar

Rất nhiều doanh nghiệp (DN) “tay không bắt giặc”, xí phần những mảnh đất vị trí đẹp, chiếm dụng vốn của ngân hàng, thu 70-80% tiền của người dân nhưng lại không hoàn thiện, bàn giao nhà.

Khi bất động sản (BĐS) còn phát triển sôi động, việc thành lập các công ty đầu tư kinh doanh BĐS bùng nổ mạnh mẽ. Trong số này, không thể phủ nhận có khá nhiều DN năng lực quá yếu kém, thể hiện qua việc nhiều ông chủ địa ốc huy động vốn trái phép được phanh phui mới đây.

Tình trạng này có nguồn cơn từ quy định năm 2008: các chủ dự án (DA) chỉ cần chứng minh có vốn tự có từ 20% tổng giá trị đầu tư, coi như có đủ năng lực tài chính thực hiện DA, thậm chí có thể là giá trị đã đầu tư ở một DA khác. Đối với 80% còn lại, các cơ quan quản lý chấp nhận đầu tư và cho phép vay từ các nguồn (trong đó có khách hàng). Vì vậy, không thiếu tình trạng các DN chỉ có vốn vài chục tỷ đồng, nhưng sẵn sàng đăng ký đầu tư những DA có giá trị hàng trăm tỷ đồng.

Theo ông Trần Du Lịch, Đại biểu Quốc hội đoàn Tp.HCM, không có “chiếc đũa thần” nào để giải quyết trong một sớm một chiều thị trường BĐS quá nhiều méo mó. Tình trạng đầu cơ thái quá, cung – cầu không gặp nhau diễn ra khủng khiếp. 3-4 năm trước, ông Lịch đã “báo động” trước Quốc hội về những khu biệt thự bỏ hoang hàng chục năm ngay xung quanh khu vực Thủ đô Hà Nội. Đến bây giờ, “căn bệnh” đã quá nặng, Nhà nước cũng không thể giải quyết ngay được.

Chia sẻ ở góc độ DN, ông Nguyễn Văn Đực, PGĐ Công ty Địa ốc Đất Lành cho biết: 3 năm nay, rất nhiều sản phẩm BĐS không thể bán được. Trong khi đó DN vẫn phải trả lãi rất cao (24-25%). Như vậy, tiền mặt của rất nhiều DN đã cạn kiệt – đưa tới một số trường hợp phạm pháp: không trả lãi được ngân hàng, lừa đảo khách hàng. Thật ra, phần đông doanh nghiệp BĐS vốn ít, chỉ khoảng 10-20% (tổng giá trị đầu tư) là bước vào đầu tư. Phần còn lại, là “xúc tác” từ Ngân hàng và khách hàng. Nếu gặp điều kiện thuận lợi, DA vẫn sẽ phát triển tiếp, nhiều DN kiếm lời rất cao. Bởi chỉ bỏ ra 20%, thu lãi về tới 10%, lãi suất tới 50%, nên quá nhiều người đổ xô vào đầu tư địa ốc.

Thực tế cho thấy, mỗi DA chi phí cho công tác chuẩn bị đầu tư đã mất khoảng 5-10% giá trị. Chi phí “tiêu cực”, như một số nhà đầu tư cho biết, khoảng 5% trở lên. Chi phí GPMB, chuẩn bị thi công ước chừng 5-10% giá trị DA. Như vậy, sơ bộ để triển khai nhiều DA một lúc, khoản tiền chi cho công tác chuẩn bị là khổng lồ. Với năng lực tài chính yếu kém, cộng thêm tâm lý “ăn đong” và xu hướng đầu tư theo đám đông, không khó ngạc nhiên nếu trong thời gian tới đây sẽ xuất hiện thêm nhiều DN phải dính vòng lao lý vì chiếm dụng, huy động vốn sai pháp luật từ khách hàng.

Ông Nguyễn Văn Đực đưa ra vấn đề khá “nhức nhối” mà nhiều người lãng quên: ở Hà Nội hay Tp.HCM, thị trường BĐS sẽ đổ vỡ trước? Chưa ai có thể khẳng định được nơi nào sẽ “vỡ trận” trước. “Còn vấn đề đổ vỡ, tôi nghĩ sẽ diễn ra từ nay tới cuối năm. Rất nhiều chuyên gia nước ngoài cũng đã dự đoán tình hình BĐS Việt Nam sẽ đổ vỡ vào cuối năm 2012. Nhưng rõ ràng, sức kiên trì chịu đựng của DN Việt Nam rất đáng khâm phục, vì kéo dài được tới 2013…”, ông Đực hài hước nói.

Tính từ đầu năm 2013 tới nay, một loạt các DN ngoài ngành xây dựng “nhảy” vào kinh doanh BĐS, khiến tăng trưởng về số lượng rất nhanh. DN nào cũng muốn sở hữu một số dự án BĐS nhất định. Có những đơn vị đang kinh doanh hiệu quả ngành nghề riêng của mình cũng “lấn” sang BĐS. Cuối cùng, sự thiếu kinh nghiệm, kỹ năng, tiềm lực quy mô, tài sản thiếu năng động đã buộc họ phải trả giá bằng chính “sức khỏe” của DN mình.

Nhiều DN thừa nhận, nếu thị trường vẫn “nóng”, ngân hàng thương mại sẽ sẵn sàng cho vay tiếp để hoàn thành DA. Các nhà đầu tư sẽ có lợi nhuận “khủng”. Nhưng từ đầu 2011, thị trường BĐS bắt đầu “đóng băng”, từ đây các NHTM “thắt hầu bao”, vô số DA lập tức bị ngừng triển khai. Lãi ngân hàng vẫn phải trả, chi phí duy trì thường xuyên DA vẫn phải thanh toán, đã đẩy các ông chủ kinh doanh BĐS vào tình trạng lỗ nặng và vướng vào vòng lao lý. Theo ông Trương Chí Kiên, Phó TGĐ Công ty Cp Him Lam Thủ đô, trước hết là do họ không chuyên, không có nghề. Một phần nữa, với không ít các công ty lớn, BĐS chỉ là lĩnh vực tay trái của họ. Do đó, phá sản là nguy cơ hiện hữu.

Ông Lê Đình Vinh, Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn FLC, chỉ ra hiện tượng này là hệ quả của “lỗ hổng” trong chính sách pháp luật và buông lỏng quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS. Rủi ro dễ nhận thấy nhất chính là khách hàng, người dân phải hứng chịu. Khách hàng đầu tư tiền để chủ đầu tư phát triển DA. Khi DA bị đình trệ, khách hàng trở thành chủ nợ của chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư phá sản, DA bị đổ bể và phải xử lý về tài sản, hiện nay các ngân hàng vẫn là đối tượng được ưu tiên thanh toán nợ trước. Phần còn lại mới được phân chia cho người dân.

Giới chuyên gia BĐS nhận định, sự yếu kém trong nghiên cứu thị trường của DN, việc thiếu thông tin cảnh báo của cơ quan quản lý, các chính sách phát triển nhà ở còn nhiều bất cập (chưa đủ sức khuyến khích DN đầu tư vào phân khúc nhà ở mà xã hội cần). Trong khi đó, việc tìm kiếm được địa điểm, xin DA, đền bù giải tỏa là cả một quá trình khó khăn và tốn kém.

—————————

————————————

Thị trường BĐS có vị trí rất lớn trong nền kinh tế, nên khi nó gặp khó khăn kéo dài, nhiệm vụ của Chính phủ là kích thích thị trường ở những điểm hợp lý. Bản thân gói hỗ trợ đã thể hiện rất rõ ràng, không nhằm vào cứu các doanh nghiệp BĐS nói chung và các phân khúc cao cấp nói riêng, mà dành cho các đối tượng ưu tiên… Giá BĐS đã giảm rất mạnh so với 2 – 3 năm trước đây, có lẽ đây là thời điểm những gia đình có mức thu nhập trung bình thấp có thể mua được nhà với sự hỗ trợ tài chính nhất định từ phía Chính phủ và hệ thống ngân hàng.

————————————

Có thể nói, Nhà nước ta không chặt chẽ hình thức góp vốn. Nó không có trong bất cứ văn bản nào của Luật Đầu tư. Trong Bộ luật Dân sự chỉ có quy định về tiền đặt cọc. Theo đó, người dân phải đặt cọc một số tiền, số tiền này sẽ ràng buộc bên mua và bên bán. Nhưng tiền đặt cọc thì DN không tiêu được, chủ đầu tư không được dùng số tiền đó, vì đây chỉ là số tiền khách hàng gửi như một cam kết. Số tiền đặt cọc có thể gửi ở ngân hàng và khi ngân hàng thấy số tiền đặt cọc đó có sẵn trong tài khoản, họ có thể cho chủ đầu tư vay số tiền tương đương. Như vậy, chủ đầu tư BĐS phải vay ngân hàng và trả lãi thực sự. Còn từ trước đến nay chủ đầu tư dùng tiền của khách hàng mà không trả bất cứ đồng lãi nào.

————————————

Thực tế thị trường BĐS còn nhiều trường hợp giống như Vina Megastar, nghĩa là DN đã đứng trên “bờ vực”, tồn tại hay phá sản chỉ trong gang tấc. Thời điểm hiện tại, thị trường BĐS đang “nguội lạnh”, vấn đề nợ xấu, hàng tồn kho cao chưa được giải quyết, gói 30.000 tỷ đồng không dành cho phân khúc này, công ty mua bán nợ chưa chính thức đi vào hoạt động, các biện pháp hỗ trợ khơi thông cũng chưa tác động trực tiếp vào… nên “đổ vỡ” không có gì đáng ngạc nhiên. Nhưng cũng không nên lo lắng quá, bởi sự “đổ vỡ”, nếu có cũng chỉ nằm trong khối nợ xấu, BĐS tồn kho, ở những DN đã “chết lâm sàng”, không thể lan rộng. Và đây cũng là cách, dù đau đớn, có thể khiến BĐS lành mạnh nhanh hơn.